Hausmeisterservice in Köln. Alles ums Objekt, aus einer Hand.

Die Grenze, an der jeder Hausmeistervertrag hängt

„Hausmeisterservice" ist kein geschützter Begriff, und genau daraus entstehen die Streitigkeiten. Die entscheidende Linie verläuft zwischen zwei Dingen, die auf der Rechnung unterschiedlich behandelt werden müssen:

• Laufende Hauswartleistungen — Kontrolle, Pflege, Kleinigkeiten, Koordination. Nach § 2 Nummer 14 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlagefähig.
• Instandhaltung und Instandsetzung — alles, was repariert oder erneuert wird. Nicht umlagefähig; das trägt der Eigentümer.

Die Verordnung nennt diese Ausnahme ausdrücklich: Die Kosten für den Hauswart sind umlagefähig, jedoch nicht, soweit sie auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten oder die Verwaltung entfallen.

Praktisch heißt das: Wenn unsere Kraft ein Leuchtmittel wechselt, ist das Pflege. Wenn sie einen defekten Türschließer ersetzt, ist das Instandsetzung. Beides kann dieselbe Person an einem Vormittag tun — auf der Rechnung müssen es zwei Positionen sein. Eine Sammelposition „Hausservice" führt bei der Betriebskostenabrechnung zuverlässig zur Kürzung, und dann zahlt der Eigentümer auch den umlagefähigen Teil.

Was wir bei jedem Rundgang ansehen

Ein Hausmeisterbesuch ist kein Spaziergang mit Besen. Die Kontrolle ist der eigentliche Wert, weil sie Schäden findet, bevor sie teuer werden:

• Dach und Entwässerung — Laub in der Rinne, Feuchtespuren am Dachrand, lose Ziegel, soweit vom Boden erkennbar.
• Keller und Technik — Feuchtigkeit, Geruch, Druckanzeige an der Heizung, Rückstauklappe, Pumpensumpf.
• Beleuchtung — Treppenhaus, Außenbereich, Kellergänge, Zeitschaltuhren nach der Zeitumstellung.
• Türen, Schließanlage, Klingel — Schließer, Dichtungen, Briefkastenanlage.
• Fluchtwege — abgestellte Gegenstände im Treppenhaus. Ein Dauerthema, und ein echtes Sicherheitsrisiko.
• Außenanlagen — Stolperstellen im Gehwegbelag, lose Geländer, Spielgeräte.

Was auffällt, melden wir am selben Tag — mit Foto. Nicht jede Meldung führt zu einem Auftrag; die meisten sind Hinweise, damit Sie entscheiden können.

Was ein Hausmeister nicht darf

Arbeiten an Gas, an der Elektroinstallation und an der Heizungsanlage gehören zum zugelassenen Fachbetrieb. Das ist keine Bequemlichkeit, sondern Haftungsrecht: Wer eine Anlage ohne die nötige Qualifikation öffnet, riskiert den Versicherungsschutz für das ganze Gebäude.

Wir sagen deshalb bei jedem Auftrag, ob er in unseren Bereich fällt. Wenn nicht, melden wir es mit Foto und Einschätzung der Dringlichkeit — und weisen den Fachbetrieb auf Wunsch ein, warten die Ausführung ab und prüfen sie.

Verkehrssicherung: was Sie nicht abgeben können

Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer. Sie lässt sich vertraglich übertragen — die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt. Sie müssen also einen Dienstleister wählen, der die Leistung erbringen kann, und stichprobenartig prüfen, ob er es tut.

Deshalb dokumentieren wir jeden Einsatz mit Datum, Uhrzeit und Maßnahme. Im Schadensfall zählt nicht, was gemacht wurde, sondern was nachweisbar ist. Das betrifft besonders Winterdienst, Beleuchtung und freie Fluchtwege — die drei Punkte, an denen Haftungsfälle typischerweise hängen.

Erreichbarkeit ist der eigentliche Wettbewerb

Was Verwaltungen uns beim Wechsel fast immer sagen: Der Preis war nicht das Problem. Das Problem war, dass niemand ranging, wenn die Heizung ausfiel oder ein Mieter vor verschlossener Tür stand.

Unsere Zusage ist deshalb schlicht: eine feste Ansprechperson mit Handynummer, keine Zentrale. Antwort innerhalb von 24 Stunden — auch wenn die Antwort manchmal „das geht erst Montag" lautet. Eine ehrliche Absage ist mehr wert als ein unbeantworteter Anruf.

Wechsel und Übergabe

Ein Anbieterwechsel scheitert selten am Vertrag und fast immer an den Schlüsseln. Was geregelt sein muss:

1. Schlüsselübergabe mit Protokoll — welche Schlüssel, wie viele, vom bisherigen Dienstleister direkt oder über die Verwaltung.
2. Zugang zu Technikräumen und Kenntnis der Absperrungen — wo ist der Hauptwasserhahn, wo der Heizungsnotschalter.
3. Offene Vorgänge — was war gemeldet, was war beauftragt, was ist unerledigt.
4. Übergangszeit — besonders wichtig, wenn der Wechsel in die Winterdienstsaison fällt. Zwischen zwei Verträgen darf kein Tag ohne Räumpflicht-Abdeckung liegen.

Wir stimmen die Übergabe auf Wunsch direkt mit dem bisherigen Dienstleister ab. Das ist unangenehmer als es klingt und erspart Ihnen drei Wochen Telefonieren.

Kündigungsfristen

Bei Verträgen mit Verbrauchern und Wohnungseigentümergemeinschaften gilt § 309 Nummer 9 BGB: Eine stillschweigende Verlängerung ist nur auf unbestimmte Zeit zulässig, und die Kündigungsfrist darf einen Monat nicht überschreiten. Verträge mit zwei Jahren Mindestlaufzeit und drei Monaten Kündigungsfrist, wie sie in der Branche vorkommen, sind in diesem Bereich angreifbar.

Unsere Verträge sind entsprechend gestaltet: unbestimmte Verlängerung, ein Monat Frist. Wer bleiben will, bleibt; wer gehen will, kann gehen. Das ist auch für uns der ehrlichere Weg.