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Kostenlose Besichtigung anfragen →oder ☎ 0163 2683975Was ein Hausmeister darf — und wo die Grenze verläuft
„Hausmeister" ist kein geschützter Beruf und kein zulassungspflichtiges Handwerk. Deshalb wird die Frage, was er eigentlich machen darf, in der Praxis ständig falsch beantwortet — mal zu eng, viel öfter zu weit. Die Grenze zieht die Handwerksordnung.
Die Regel
Nach § 1 Absatz 1 HwO darf ein zulassungspflichtiges Handwerk selbständig nur betreiben, wer in der Handwerksrolle eingetragen ist. Welche Gewerke das sind, steht in Anlage A der Handwerksordnung — insgesamt 53. Für den Gebäudealltag sind vor allem diese sechs entscheidend:
- Nummer 24 — Installateur und Heizungsbauer (Gas, Wasser, Heizung)
- Nummer 25 — Elektrotechniker (Elektroinstallation)
- Nummer 4 — Dachdecker
- Nummer 12 — Schornsteinfeger
- Nummer 10 — Maler und Lackierer
- Nummer 11 — Gerüstbauer
Es gibt eine Ausnahme: § 3 HwO erlaubt handwerkliche Tätigkeiten als unerheblichen Nebenbetrieb, solange sie im Jahr die durchschnittliche Arbeitszeit eines Vollzeitbetriebs des jeweiligen Handwerks nicht übersteigen. Das ist die Grundlage für die kleinen Handgriffe, die jeder Hausmeister macht — aber es ist eine Ausnahme für Geringfügiges, kein Freibrief.
Was das praktisch bedeutet
- Leuchtmittel wechseln — Hausmeister
- Steckdose oder Schalter tauschen — Elektrotechniker
- Sicherung wieder einschalten — Hausmeister
- Tropfenden Hahn abdichten, Perlator reinigen — Hausmeister
- Heizkörper entlüften — Hausmeister
- An der Heizungsanlage arbeiten — Installateur und Heizungsbauer
- Siphon reinigen, Abfluss freimachen — Hausmeister
- Rohr austauschen — Installateur und Heizungsbauer
- Dachrinne reinigen — Hausmeister
- Ziegel ersetzen, Dach abdichten — Dachdecker
- Türschließer einstellen, Fenster nachjustieren — Hausmeister
- Kleine Ausbesserung streichen — im Rahmen von § 3 HwO; bei größerem Umfang Maler und Lackierer
Warum das für Sie zählt: Wer eine Anlage ohne die nötige Qualifikation öffnet, kann im Schadensfall den Versicherungsschutz für das ganze Gebäude gefährden. Ein Hausmeisterdienst, der Ihnen alles verspricht, ist kein Vorteil — er ist ein Risiko, das Sie tragen.
Die Aufgaben im Einzelnen
Kontrolle — der eigentliche Wert
Der am meisten unterschätzte Teil. Ein Rundgang, bei dem jemand hinsieht, findet Schäden, bevor sie teuer werden: Feuchtespuren im Keller, Druckabfall an der Heizung, eine tropfende Rohrverbindung, lose Geländer, Stolperstellen im Belag, abgestellte Gegenstände im Fluchtweg, defekte Beleuchtung im Treppenhaus.
Ein Hausmeister, der nur putzt und mäht, liefert die Hälfte.
Kleinreparaturen
Alles, was ohne Gewerkspflicht erledigt werden kann. Sinnvoll ist eine Betragsgrenze im Vertrag: Bis zu einem vereinbarten Wert wird sofort repariert, darüber wird vorher gefragt. Das erspart Rückfragen bei jeder Glühbirne und Überraschungen bei jeder Rechnung.
Pflege und Außenanlagen
Gehwege, Höfe, Mülltonnen herausstellen und zurückholen, Grünflächen, Laub im Herbst, im Winter Räumen und Streuen. In Köln gilt für den Winterdienst: werktags muss ab 7 Uhr geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr, auf 1,5 Metern Breite, und gestreut wird mit abstumpfendem Granulat — Salz nur bei extremen Bedingungen wie Eisregen oder an besonders gefährlichen Stellen.
Koordination
Handwerker einweisen, Zugang ermöglichen, die Ausführung prüfen, der Verwaltung zurückmelden. Für eine Verwaltung mit vielen Objekten ist das oft wertvoller als jede einzelne Reparatur — weil es die Telefonate spart.
Wer die Kosten trägt
Nach § 2 Nummer 14 der Betriebskostenverordnung sind die Kosten für den Hauswart umlagefähig — Vergütung und Sozialbeiträge. Die Verordnung nennt aber ausdrücklich eine Ausnahme: nicht, soweit die Kosten auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten oder auf die Verwaltung entfallen.
Praktisch heißt das: Leuchtmittel wechseln ist Pflege und umlagefähig. Einen defekten Türschließer ersetzen ist Instandsetzung und nicht umlagefähig. Beides kann dieselbe Person an einem Vormittag tun — auf der Rechnung müssen es zwei Positionen sein.
Eine Sammelposition „Hausservice" führt bei der Betriebskostenabrechnung zuverlässig zur Kürzung. Und den nicht anerkannten Teil zahlt dann der Eigentümer.
Die Pflicht, die Sie nicht abgeben können
Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer. Sie lässt sich vertraglich auf einen Dienstleister übertragen — die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt. Sie müssen also jemanden wählen, der die Leistung erbringen kann, und stichprobenartig prüfen, ob er es tut.
Deshalb ist die Einsatzdokumentation kein Papierkram. Im Schadensfall zählt nicht, was gemacht wurde, sondern was nachweisbar ist — besonders bei Winterdienst, Beleuchtung und freien Fluchtwegen. Das sind die drei Punkte, an denen Haftungsfälle typischerweise hängen.
Was in den Vertrag gehört
- Leistungsverzeichnis mit Turnus je Aufgabe, nicht „nach Bedarf".
- Abgrenzung zwischen Pauschale und Aufwand, mit Betragsgrenze für Kleinreparaturen.
- Erreichbarkeit: wer ist Ansprechpartner, in welcher Zeit wird reagiert.
- Winterdienst gesondert geregelt, mit Dokumentation je Einsatz.
- Vertretung bei Krankheit und Urlaub, namentlich benannt.
- Schlüssel: Übergabe mit Protokoll, Aufbewahrung, Rückgabe, Haftung bei Verlust.
- Kündigungsfrist — bei Verbraucher- und WEG-Verträgen ein Monat, unbestimmte Verlängerung (§ 309 Nummer 9 BGB).
- Nachweise: Betriebshaftpflicht, Anmeldung und Sozialversicherung der eingesetzten Kräfte.
Der letzte Punkt wird oft übersehen: Bei Schwarzarbeit kann auch der Auftraggeber in die Pflicht genommen werden. Lassen Sie sich die Nachweise vor der Beauftragung zeigen, nicht danach.
